Пожар в ТЦ «Синдика»: как определить ущерб

Сильнейший пожар на московском строительном рынке «Синдика» произошел в октябре этого года. В новостных источниках довольно быстро была озвучена сумма ущерба в шесть млрд руб. Давайте детально рассмотрим цифры и определим реальный размер убытков.

Сильнейший пожар на московском строительном рынке «Синдика» произошел в октябре этого года. В новостных источниках довольно быстро была озвучена сумма ущерба в шесть млрд руб. Давайте детально рассмотрим цифры и определим реальный размер убытков.

Исходная информация

· Здание многофункционального торгово-выставочного комплекса общей площадью 131 610,5 кв. м.

· Земельный участок общей площадью 14,8 га (рис. 1).

Рисунок 1. Схема земельного участка с расположенным на нем зданием ТЦ «Синдика»

Собственник в 2014 г. привлекал заемные средства Сбербанка России для строительства торгового комплекса, который был возведен на месте одноименного рынка. В СМИ прошла информация об остатке задолженности по кредиту в четыре млрд руб. Скорее всего, для получения денежных средств собственнику пришлось передать в залог земельный участок со всеми расположенными на нем строениями, и кредитный договор предположительно был заключен на продолжительное время.

Таким образом, учитывая залоговый дисконт, совокупная рыночная стоимость всего комплекса может составлять 5,5–6 млрд руб.

По данным публичной кадастровой карты Росреестра, кадастровая стоимость данных объектов:

· здания ТЦ — 6,2 млрд руб. (47 108 руб./кв. м);

· земельного участка — 1,18 млрд руб. (7 972 руб./кв. м).

Также известно, что здание ТЦ было застраховано на 4,2 млрд руб. (31 912 руб./кв. м). Эта цифра, скорее всего, была определена страховой компанией по данным отчета независимой оценочной компании.

Подсчитываем реальный ущерб

Из приведенной информации следует, что если бы сгорел пустой торговый центр, то собственник для возврата заемных средств должен был передать банку земельный участок, а страховая компания — возместить страховую сумму. Но в теории всё выглядит очень упрощенно в связи с тем, что затраты на строительство новых объектов значительно выше, чем рынок их фактически оценивает (специфика кризисного времени).

«Синдика» заключила договоры аренды с более чем тысячей предпринимателей. Товарные остатки у компаний различные: некоторые потеряли суммы от миллиона, а наиболее крупные магазины — от 30 млн руб. Если считать средний товарный остаток в размере пять млн руб., то сумма сгоревшей продукции может доходить до пяти млрд руб. При этом товары в обороте являются наиболее «подвижным» имуществом, поэтому страхование таких объектов и кредитование под них осуществляется со значительными дисконтами.

В ТЦ «Синдика» расположен паркинг на 5,2 тыс. машиномест. В связи с тем, что пожар произошел в выходной день, заполняемость парковки была на высоком уровне, однако подсчитать точное количество автомобилей без осмотра не представляется возможным. Но если исходить из загрузки в 30% и средней стоимости машины в 600 тыс. руб., то стоимость сгоревшего транспорта может приближаться к одному млрд руб.

Арендопригодная площадь ТЦ (GLA) составляет 90 тыс. кв. м, арендная ставка — от 18 тыс. руб. до 36 тыс. руб./кв. м в год. Таким образом, годовая выручка (потенциальный валовой доход) мог составлять порядка 1,6 млрд руб. Чистый операционный доход мог быть на уровне одного млрд руб. При этом, по данным открытой отчетности, выручка компании «Синдика-О» составила 955,6 млн руб. Это очень хороший показатель, значительно превосходящий средний по отрасли.

«Синдика-О» предлагала зафиксировать депозитные арендные платежи в качестве банковского депозита и выплачивать 10% годовых, а после запуска нового ТЦ данные средства будут направлены в счет оплаты будущей аренды. Ретроспективные финансовые показатели компании позволяют взять на себя такие обязательства.

Таким образом, общий ущерб для собственника (без учета страховой выплаты) и арендодателей с учетом компенсации за арендные депозиты может составлять до 10,5 млрд руб.

01.11.2017

---

448

Поделиться: