Интервью с ведущим оценщиком BREEAM, компании MCL — Натальей Наумовой

«Наибольшей похвалы заслуживает тот архитектор,
который умеет соединить в постройке красоту с удобством для жизни»
— Лоренцо Бернини

В результате непрекращающегося интереса в странах постсоветского пространства к концепциям и методам «зеленого» строительства ряд организаций разработали стандарты и рейтинговые системы, которые позволяют государственным регулирующим органам, специалистам в области строительства и потребителям с большим доверием относиться к строениям, имеющим зеленый сертификат. Зеленые стандарты призваны ускорить переход от традиционного проектирования, строительства зданий и сооружений к устойчивому, которое проповедует следующие принципы: безопасность и благоприятные здоровые условия жизнедеятельности человека; ограничение негативного воздействия на окружающую среду; учёт интересов будущих поколений.

Системы оценки экологичности зданий, такие как BREEAM помогают потребителям определить уровень экологических характеристик здания. Присуждаются баллы за дополнительные функции, которые поддерживают экологичный дизайн в таких категориях, как расположение и обслуживание строительной площадки, экономия воды, энергии и строительных материалов, а также комфорт и здоровье жильцов.

Безусловно, сертификация используется застройщиками и как инструмент для получения конкурентного преимущества на рынке, а также повышения рыночной стоимости здания. Для выяснения вопросов: что такое сертификация BREEAM и какую ценность для стран постсоветского пространства она несет, и несет ли? Наша редакция связалась с ведущим оценщиком BREEAM, компании MCL — Натальей Наумовой.

Наталья имеет тринадцатилетний опыт работы в сфере управления проектами жилой и коммерческой недвижимости. Более десяти лет ее профессиональная деятельность связана с экологическим строительством.
В 2010-2012гг. была непосредственно вовлечена в процесс внедрения в крупнейшей девелоперской компании Польши стандарта оценки качества зданий и их влияния на окружающую среду BREEAM.
В 2012-2016гг. работала в немецкой компании Drees & Sommer в качестве Руководителя проектов, а затем Партнера проектов и Лидера направления экологического строительства в странах постсоветского пространства.
C 2016 года выполняет функции технического консультанта в KazGBC, где принимает участие в разработке и внедрении системы экологической оценки задний OMIP для Республики Казахстан.
С 2018 года Наталья является одним из ведущих оценщиков BREEAM в компании MCL.

Наталья является консультантом по экологическому строительству, членом RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors), Оценщиком BREEAM International New Construction и Refurbishment & Fit-Out, Аудитором BREEAM In-Use, Консультантом DGNB, а также аудитором SKA Rating Offices (RICS).

В 2015 году Наталья была отмечена престижной наградой BREEAM Country First Assessor Award, присуждаемой автором и оператором стандарта BREEAM, BRE Global. В 2019 году и 2020 году сразу три сертифицированные Натальей объекта были номинированы на престижную награду BREEAM Awards, вручаемую ежегодно в Лондоне. Два из них стали лауреатами конкурса в своих категориях – ТРЦ Mega Silk Way в Астане и БЦ Park View Office Tower в Алматы. В Польше Наталья сертифицирует логистические комплексы PANATTONI EUROPE и 7R, а также эксплуатируемые торговые центры и офисные здания.

– Наталья, Вы как лицензированный аудитор BREEAM, знаете всю систему изнутри. Расскажите пожалуйста, что такое сертификация BREEAM? Как она возникла? И для чего она нужна?

– BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) международная система оценки качества и экологичности зданий, разработанная в Великобритании в 1990 году и широко применяемая за ее пределами. Автором и оператором стандарта является некоммерческая организация BRE Global (Building Research Establishment), основанная в Великобритании сразу по окончании Первой Мировой Войны. К ее ключевым задачам относилось восстановление строительной отрасли государства в послевоенный период. Не удивительно, что за почти 100-летнюю историю своего существования организация BRE Global накопила огромный опыт и знания, которые нашли свое отражение в стандарте BREEAM, явившимся прототипом целой плеяды международных стандартов экологического строительства. На сегодняшний день по стандарту BREEAM сертифицировано более 590 000 объектов (выдано сертификатов), находящихся на различных этапах жизненного цикла в 83 странах мира. И это проекты территориального развития, проектируемые здания, объекты нового строительства, эксплуатируемые здания, реконструируемые здания и даже проектные внутренней отделки и технического оснащения.

– Является ли сертификация BREEAM обязательной в каких-либо странах?

– В семейство стандартов BREEAM входят сразу несколько географических стандартов, применяемые в конкретных регионах земного шара. Среди них национальные стандарты BREEAM UK (Великобритания), BREEAM NL (Нидерланды), BREEAM ES (Испания), BREEAM NOR (Норвегия), BREEAM SE (Швеция), BREEAM USA (США) и BREEAM DE (Германия), а также международный стандарт, BREEAM International, применяемый в странах, где отсутствуют национальные стандарты. BREEAM является добровольным стандартом, в то время как его национальные версии постепенно становятся обязательными в государствах, где отсутствуют национальные системы сертификации. Сертификация муниципальных зданий по BREEAM вот уже несколько лет является обязательной на Родине самого стандарта. Наличие сертификата BREEAM требуется также целым рядом органов государственного управления и значительно упрощает процедуру получения необходимых согласований и разрешений в Великобритании.

– Как Вы считаете, почему сегодня важно иметь сертификат BREEAM, какие преимущества он дает?

– Сертификат BREEAM – это документ, свидетельствующий о соответствии объекта лучшим международным стандартам и практикам, а полученный рейтинг, который варьируется от PASS до OUTSTANDING, позволяет сравнивать между собой аналогичные по функциональному назначению объекты, расположенные в любой точки земного шара. Согласитесь, без привлечения специалистов и выполнения аудита подтверждение качества объекта недвижимости является непростой задачей. Именно поэтому инвестиционные фонды учитывают наличие сертификатов экологического строительства при принятии инвестиционных решений. Важно отметить, что BREEAM был разработан с целью развития стройиндустрии, повышения качества жизни населения, оптимизации использования ресурсов на различных этапах жизненного цикла объекта, и, конечно, минимизации негативного влияния строительного комплекса на окружающую среду. Стандарт содержит требования, как правило, превышающие требования местного законодательства, и может рассматриваться участниками строительного рынка как свод правил для реализации качественных, здоровых и экологичных зданий. Как ранее упомянула, BREEAM-сертификация как строящихся, так и эксплуатируемых зданий, положительным образом сказывается на показателях эффективности бизнеса, среди которых все большее значение отдается Environmental, Social and Governance (ESG).

– Сертификат BREEAM необходим больше, застройщикам или клиентам?

– В случае принятия решения о реализации проекта с учетом требований стандарта экологического строительства BREEAM ни одна из сторон в представленной комбинации «Застройщик-Клиент» не окажется в менее выигрышном положении. Об этом давно известно в странах, где уровень экологической осведомленности общества высок. И в данном случае лозунг Win-Win является наиболее подходящим для описания результатов целого предприятия. Застройщики получают руководство по реализации качественного объекта недвижимости, маркетинговые преимущества, международное признание, возможность получения финансовых и страховых услуг на более выгодных условиях, инструмент для реализации CSR и отчетности в области ESG. Клиенты, в свою очередь, приобретая или арендуя площади в сертифицированных зданиях, могут быть уверены в высоком стандарте объекта и эффективности его эксплуатационных параметров, влияющих не только на потребление ресурсов, но и стоимость технического обслуживания и проведения ремонтных работ, производительность труда сотрудников и их самочувствие. Ведь около 90% времени мы проводим именно в зданиях, и важно отметить, что правильное питание, генетические факторы и медицинское обслуживание в меньшей степени оказывают влияние на наше самочувствие и состояние здоровья, чем среда, в которой мы пребываем. К слову, реализация политики социальной корпоративной ответственности является для части Клиентов также не менее важной задачей.

– Как происходит процедура сертификации? Насколько она сложна и многоступенчата?

– Интеграционный подход к реализации проектов лежит в основе сертификации BREEAM. Чем раньше будет принято решение о сертификации, тем проще и с меньшими затратами происходит адаптация первоначальной концепции проекта к требованиям британского стандарта. BREEAM-сертификация объектов нового строительства осуществляется, как правило, в три этапа. Первый – предварительная оценка, позволяющая определить соответствие проекта требованиям стандарта, а также согласовать план действий для достижения желаемого результата – целевого рейтинга. На этапе разработки рабочей документации после внедрения согласованных технических и планировочных решений, а также выполнения участвующими сторонами всех необходимых действий, осуществляется аудит и подготовка отчета по этапу проектирования - Design Stage. По результатам успешной проверки документации BRE Global зданию выдается сертификат BREEAM Interim. Сертификат BREEAM Final выпускается по результатам аудита уже построенного объекта и подтверждает, что в моменте проведения сертификации характеристики здания и весь процесс реализации проекта соответствовали требованиям британского стандарта экологического строительства. Оценка зданий осуществляется по девяти различным категориям – Управление, Здоровье и благополучие, Энергия, Транспорт, Вода, Материалы, Отходы, Экология и землепользование, и Загрязнение. Итоговый рейтинг формируется на основании суммарного количества баллов, полученных в каждой категории оценки. При этом вовсе не обязательно, что во всех категориях проект получит одинаковое количество баллов, распределение их может быть и неравномерным, в зависимости от его особенностей. Обязательные требования стандарта, к которым относятся запрет на использование асбестосодержащих материалов, соблюдение законодательства в области ОТ и ТБ и пр. должны быть выполнены в полном объеме.

– Исходя из Вашей практики, в каких странах наиболее востребована эта процедура, а в каких меньше? Наблюдаете ли Вы какие-то тенденции?

– Несмотря на наличие на европейском рынке большого количества международных стандартов экологического строительства таких, как LEED, WELL, DGNB, HQE, FitWell, SKA Rating (RICS), именно BREEAM благодаря своей эластичности, прозрачности и узнаваемости уверенно занял в странах Евросоюза лидирующие позиции. Исключением является лишь Германия, где несмотря на наличие национального стандарта BREEAM DE, немецкий стандарт экологического строительства, DGNB, пользуется гораздо большим спросом. Необходимо также отметь, что помимо отсутствия должной государственной поддержки BREEAM-сертификация в ряде стран Евросоюза вот уже несколько лет является «общепринятой практикой». К таким странам относится Польша. Минувшая декада принесла польскому рынку недвижимости 1360 сертификатов экологического строительства, включая американские LEED и WELL, немецкий DGNB и французский HQS, из которых почти 900 – это сертификаты BREEAM, выпущенные для объектов различного функционального назначения. За последние 10 лет в странах Центральной Европы появилось около 1600 сертификатов BREEAM, и более половины из них приходится именно на польский рынок. Для сравнения в России, начиная с 2010 года, выпущено 186 сертификатов BREEAM, в Украине – 5, а в Беларуси всего 1. Лидером среди стран Западной Европы валяется Франция, где на сегодняшний день выпущено почти 2 400 сертификатов. Первое место в мире по количеству сертификатов BREEAM по-прежнему занимает Великобритания.

– Чем отличается сертификация BREEAM в разных странах?

– Говоря о сертификации объектов нового строительства по стандарту BREEAM International (именно этот стандарт широко используется в Европе), необходимо отметить, что этапы сертификации, категории оценки, а также величина официальных платежей в сертифицирующую организацию неизменны вне зависимости от государства. При этом каждая категория оценки в рамках стандарта BREEAM International имеет свое весовое значение - чем более актуальной она является для данного региона, тем большее влияние оказывает на рейтинг объекта. Актуальность категорий, в свою очередь, тождественна остроте экологических и социально-экономических проблем, определяемой на основании детального анализа действующих нормативных актов и принятой практики реализации проектов. Для Украины, например, наиболее актуальными являются вопросы снижения загрязнения окружающей среды, для России – обеспечения энергоэффективности, а для Польши – ресурсосбережения, в ОАЭ – эффективное использование водных ресурсов. И именно в ходе BREEAM-сертификации ЖК DIADANS командой MCL впервые была проведена работа по адаптации стандарта BREEAM International New Construction 2016 для использования в Украине.

– Расскажите пожалуйста, какая недвижимость сегодня чаще получает сертификат BREEAM, коммерческая или жилая? Ваше мнение, почему так происходит?

– Согласно официальным отчетам сертифицирующей организации, спрос на BREEAM-сертификацию объектов коммерческой недвижимости существенно превышает спрос на сертификацию жилых зданий. Количество сертифицированных объектов недвижимости различного функционального назначения выражается следующими показателями: 82% сертифицированных знаний приходится на сектор коммерческой недвижимости и только 7% на сектор жилищного строительства. Такая колоссальная разница обусловлена, прежде всего, высокой конкуренцией в секторе коммерческой недвижимости, способом финансирования проектов и влиянием сертификатов на стоимость активов, социальной ответственностью и большей экологической осведомленностью конечных потребителей, чаще всего крупных международных компаний.

– Сейчас Вы активно работаете в Польше, Казахстане и Украине. Вы можете привести примеры, какие компании и за какие проекты получили сертификаты BREEAM в этих странах?

– В Украине всего 4 здания получили сертификаты BREEAM, среди которых торговый центр во Львове, два офисных здания, BC Grand и Astarta, а также жилой комплекс DIADANS. Все три сертифицированные по BREEAM здания расположены в столице. В Казахстане наибольшее количество зданий было сертифицировано в преддверии Международной выставки EXPO 2017. Именно в этот период в Республике появилось рекордное количество сертифицированных зданий, среди которых большую долю составляли объекты жилищного строительства, а инициатором BREEAM-сертификации являлись квазигосударственные компании. Если говорить о Польше, то сертификация объектов коммерческой недвижимости в этом государстве на сегодня является уже стандартом, а вот практика BREEAM-сертификации проектов жилых зданий появилась относительно недавно. Так, на польском рынке можно выделить только две компании, активно внедряющие принципы устойчивого развития при реализации проектов жилищного строительства – это Skanska Residential Development Poland Sp. z o.o. и Yawa sp. z o.o. Среди наиболее известных проектов жилищного строительства, сертифицированных по BREEAM в Польше и Казахстане, можно выделить проект малоэтажного строительства Jaśminowy Mokotów в Варшаве, реализуемый компанией Skanska, а также многофункциональный жилой комплекс реализованный АО «Байтерек девелопмент», АО «Национальная компания «Астана ЭКСПО-2017» и ТОО «BI Group Corporation» в столице Казахстане, городе Нур-Султане на территории ЭКСПО-2017. Оба проекта являются первыми объектами жилой недвижимости, сертифицированными по BREEAM в указанных странах.

– Наталья, опишите пожалуйста подробнее один из примеров, приведенных Вами выше.

– ЖК DIADANS компании ENSO, пионера рынка экологического жилищного строительства Украины, по итогам сертификации объекта на этапе проектирования получил высокую оценку - Good. Мне довелось наблюдать и даже участвовать в процессе становления рынков экологического строительства Казахстана и Польши, который в этих странах проходил одинаково. Приняв решение о внедрении стандарта BREEAM, участники строительной отрасли вынуждены адаптировать свои проекты, практику организации работ, ведения бизнеса, да и собственное мышление к новым условиям. В секторе жилищного строительства это сделать намного сложнее, чем в секторе коммерческой недвижимости (причины мы обсуждали с Вами ранее), к тому же стабильно высокий спрос на жилье является демотивирующим фактором и не способствует поиску инновационных решений и созданию Застройщиками комфортной среды, и как следствие, конечный потребитель в получает квадратные метры с доступом к придомовой территории, оборудованной детской площадкой. Все объекты жилищного строительства в Казахстане, Польше и России, проходившие первыми через процесс сертификации BREEAM, получали сертификаты с рейтингом Pass. И только спустя несколько лет, используя уже накопленный опыт и знания, на рынках указанных государств начали появляться сертифицированные по BREEAM жилые комплексы с более высокой оценкой. Полагаю, что успех ENSO кроется именно в удачной первоначальной концепции проекта, а также их заботе о благополучии человека.

Примечание автора: ENSO – украинская компания основана в 2017 году Рамилем Мехтиевым, известным ранее своей позицией в продвижении проектов, которые направлены на защиту окружающую среду от экологических угроз. Компания является участником профессиональных клубов недвижимости Украины: Конфедерация Строителей Украины (UREClub) и RedCommunity. В июле 2018 года сайт компании ENSO получил “Special Kudos” от CSS Design Awards и завоевал 3 награды по 3 критериям: UX Design, UI Design, Innovation. Сайт получил общую финальную оценку – 7,19 баллов.

– Как Вы считаете, почему ENSO решили первыми внедрить сертификат BREEAM?

– Я слукавлю, если сообщу, что ENSO внедрили требования стандарта BREEAM из экологических побуждений. На самом деле цели, которые преследовал Заказчик, были чуть более прагматичными – доказать общественности, что концепция проекта ЖК DIADANS, применяемые технические решения и способ ведения бизнеса хороши на столько, что позволяют не только пройти международную сертификацию, но и получить достаточно высокий рейтинг. Учитывая, что конечным потребителем сертификата являются все же будущие жильцы, а не инвесторы, ENSO преднамеренно взяли на себя колоссальную социальную ответственность, популяризируя принципы устойчивого развития в обществе.

– Известны ли Вам другие компании в Украине, которые планируют пройти сертификацию BREEAM? Есть ли у них такая тенденция или это пока что единичный случай?

– За последний пару лет интерес к BREEAM-сертификации зданий в Украине значительно возрос. С одной стороны, появление новых сертифицированных объектов вызывает заинтересованность у остальных участников рынка. Такое предположение можно сделать по количеству запросов на предоставление коммерческих предложений. Также хочется отметить, что объектами, подлежащими сертификации, являются не только объекты жилищного строительства, но и офисные здания, учебные заведения и учреждения здравоохранения.

С другой стороны, эпидемия коронавируса способствовала оживлению рынка недвижимости не только в Киеве, но и в других крупных городах Украины. Некоторые владельцы эксплуатируемых зданий сегодня рассматривают BREEAM-сертификацию как инструмент рыночного позиционирования, подтверждающий безопасность объекта и высокое качество предоставляемых услуг, а сам стандарт как руководство по эффективной эксплуатации объектов. Так, за последние полгода можно отметить значительный интерес участников рынка сертификации по схеме BREEAM In-Use.

Таким образом, рынок экологического строительства в Украине только зарождается, и конкуренция является его главной движущей силой.

Конкуренция движет также компаниями, предоставляющими консультационные услуги в процессе сертификации объектов недвижимости. Ведь качество предоставляемых услуг и подход к сертификации зависят от профессионального опыта и знания особенностей стандарта Оценщиком, а также вовлеченности в проект всех участников – Заказчика/Девелопера, Проектировщиков, Генерального подрядчика и Оценщика. Именно благодаря слаженной работе команды, мы можем заявить: начало развитию рынка экологического жилищного строительства в Украине положено.

---

04.06.2020

448

Поделиться: